أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) في قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981، الذي كان ينص على ثبات الأجرة السنوية للوحدات السكنية المرخصة منذ تاريخ صدور القانون.

واعتبرت المحكمة أن هذا الثبات المستمر لقيمة الإيجار، رغم مرور عقود، يمثل تعديًا على مبدأ العدالة ويمس بحقوق الملكية.

موعد إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمة

أوضحت المحكمة أن هذا الحكم يبدأ سريانه من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، مما يمنح البرلمان الفرصة لتعديل القانون ووضع ضوابط جديدة تحقق توازنًا بين حقوق الملاك والمستأجرين.

حيثيات حكم الدستورية العليا بشأن الإيجارات القديمة

أوضحت المحكمة الدستورية في حيثيات قرارها ضرورة تدخل المشرع لتحقيق التوازن العادل في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، إذ يجب ألا يُسمح للمؤجر بفرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن، وفي الوقت نفسه، يجب ألا يُهدر حق المالك في الحصول على عائد عادل على استثماره في الأرض والمباني، بحيث لا تبقى الأجرة ثابتة عند قيمة زهيدة لا تعكس قيمة الاستثمار، مما يجعل هذا الاستثمار بلا جدوى.

وأشار قرار المحكمة إلى استخدام صلاحياتها وفقًا للمادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا، حيث حددت أن يبدأ سريان حكمها اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب.

ويأتي هذا القرار لإتاحة الوقت الكافي للمشرّع للنظر في البدائل المناسبة، ووضع ضوابط واضحة لتنظيم الأجرة السكنية للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981، بما يحقق التوازن العادل بين حقوق المؤجرين والمستأجرين.

واستندت المحكمة في حكمها إلى أن القوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن السكنية تتضمن قاعدتين أساسيتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود الإيجار، والثانية هي التدخل التشريعي في تحديد قيمة الأجرة.

ورأت المحكمة أن كلًا من هاتين القاعدتين ليس خارج نطاق التنظيم التشريعي، فعلى سبيل المثال، تم تحديد الامتداد القانوني ليشمل فئات معينة من المستفيدين دون غيرهم، وبالمثل يجب أن يستند تحديد الأجرة إلى ضوابط موضوعية تهدف إلى تحقيق التوازن العادل بين المؤجر والمستأجر في العلاقة الإيجارية.

وأوضحت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد فرضا سقفًا ثابتًا للأجرة السنوية للأماكن المرخصة لأغراض السكن، بحيث لا تتجاوز 7% من قيمة الأرض عند الترخيص وتكلفة المباني وقت البناء، مما أدى إلى تثبيت القيمة الإيجارية عند لحظة زمنية معينة، بغض النظر عن مرور عقود من الزمن وتغير الظروف الاقتصادية. وأشارت المحكمة إلى أن هذا التثبيت لم يأخذ في الحسبان معدلات التضخم المتزايدة وانخفاض القوة الشرائية، مما أدى إلى تآكل العائد الاستثماري للعقارات المؤجرة حتى أصبح قريبًا من العدم، وهو ما اعتبرته المحكمة انتهاكًا لقيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

إيجارات عادلة للملاك

الدكتور أحمد البحيري، المحامي والمستشار القانوني لجمعية المضارين من الإيجار القديم، قال إن حكم المحكمة الدستورية العليا ملزم لمجلس النواب.

وأضاف "البحيري"، في تصريحات خاصة إلى "الفجر"، أن هذا الحكم يفتح الباب أمام تحصيل إيجارات عادلة وفق القيمة السوقية للوحدات السكنية.

وتابع الخبير القانوني، أن المحكمة الدستورية العليا قضت بعدم جواز تثبيت الأجرة القانونية للوحدة، لأن هذا الإجراء مخالف للدستور.

وأشار الدكتور أحمد البحيري، إلى أن مجلس النواب أمامه نحو 7 أشهر لإصدار هذا التشريع قبا بدء سريانه وفق نص حكم المحكمة الدستورية العليا.

حكم الدستورية نهائي وملزم

من جانبه قال، سمير عليوة، المحامي بالنقض والمستشار القانوني لحزب الغد، إن أحكام المحكمة الدستورية العليا في قوة القانون تعتبر قانونا واجب التطبيق، كما أن المحكمة تحدد تاريخ التطبيق.

وأضاف "عليوة"، في تصريحات خاصة إلى "الفجر"، أن هذا الحكم سيحل مشكلة الإيجار القديم بطريقة ممتازة، حيث سيتم تحديد القيمة الإيجارية وفقا للوضع الحالي وبالتالي يستفيد المالك، وإذا لن يرغب المستأجر في العين عليه تركها، وهذا يعني استمرار عقد الإيجار القديم كما هو وممتد لجيل واحد، ولكن بقيمة إيجارية جديدة.

وتابع المحامي بالنقض: أعتقد أن الحكومه ستشكل لجانا لتحديد القيمة الإيجارية حسب كل منطقة، ويمكن أن تسترشد بتقديرات الهيئة العامة للمساحة المصرية.

وواصل: هيئة المساحة لديها تقديرات استرشادية لكن للثمن كبيع وشراء وممكن أن يُستند إليها في تحديد القيمة الإيجارية، وتحديد القيمة الإيجارية لكل منطقة سهل لأن الإيجارات محددة.

وأوضح الخبير القانوني، أن هذا الحكم رفع الحرج من على الحكومة، وأصبح لا يوجد ضرورة لتعديل قانون الإيجار القديم.

وأشار إلى أنه يحق للبرلمان إصدار أية قوانين وفق صلاحيات سلطته التتشريعية، ولكن في حالة حكم الدستورية العليا يلتزم البرلمان بما قضى به الحكم.

مجلس النواب يناقش ملف الإيجار القديم

في سياق متصل، أصدر مجلس النواب بيانا بشأن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية بتاريخ 9 نوفمبر 2024.

وقال المجلس، إنه تابع وبكل اهتمام حكم المحكمة الدستورية العليا والمتضمن عدم دستورية الفقرة الأولى في كل من المادتين رقمي 1 و2 ومن القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون."

وأكد مجلس النواب، اهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمعروفة بـ "قوانين الإيجار القديم"، بحسبانها تمس العديد من الأسر المصرية، سيما وأنه كانت هناك محاولات سابقة لتناولها إلا أنها تعثرت لظروف عديدة؛ لذا كلف مكتب المجلس، خلال دور الانعقاد العادي الرابع لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين "الإيجار القديم"، بما في ذلك تقييم أثرها التشريعي، على أن يتم ذلك وفق محددات أقرها مكتب المجلس - من أهمها:

- دراسة الخلفية التاريخية للتشريعات الخاصة، وكذلك الاطلاع على أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بهذا الشأن كافة.
- دراسة وتحليل كل البيانات الإحصائية التي تسهم في وضع صياغة تضمن التوصل إلى أفضل البدائل الممكنة التي تتوافق مع المعايير الدولية والدستورية بشأن الحق في المسكن الملائم والعدالة الاجتماعية.

واتصالا بذلك؛ فقد أعدت لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بالمجلس تقريرا مبدئيًا عن الموضوع المشار إليه، بذات الضوابط والمحددات التي أقرها مكتب المجلس في هذا الشأن، ومن المقرر عرضه على المجلس خلال الجلسات العامة القادمة.

وشدد المجلس، على أنه سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه؛ بروح من التوازن والعدالة ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر، فالأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعي وتدعم النسيج المجتمعي.