الاربعاء 13 نوفمبر 2024 | 02:44 مساءً

أراضي بيت الوطن

تشهد أراضي بيت الوطن بمراحلها المختلفة بالمدن الجديدة، ظاهرة غريبة وفقاعة سعرية بعد أن أصبح الأوفر برايس على مساحات الأراضي بالدولار، وذلك نظرًا لمحدودية العرض وكثيرة الطلب من قبل شركات المستثمر الصغير والأفراد الراغبين في تشييد عمارات سكنية، حيث شهدت مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد طلبًا كبيرًا وجاءت في مقدمة المدن الأعلى قيمة للأوفر برايس، بينما تأتي مدن السادس من أكتوبر والعبور في المرتبة الثانية.

وفى مسح شامل رصدته «العقارية» في 5 مدن مختلفة هي القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر والعبور وبدر، بمساحات تتراوح بين 350 مترًا مربعًا حتى 900 متر مربع تقريبًا.

وكشفت العقارية أن مالكي الأراضي حددوا قيمة الأوفر برايس للقطع السداد بالدولار للمساحات المميزة بينما الجنيه المصري للأراضي الأخير وخاصة بمدينة السادس من أكتوبر، كما أن المضاربة على هذه القطع ووضع الحصول على الأوفر برايس بالدولار للعديد من القطع يجعلها الباب الخلفي لظهور السوق الموازي للدولار، ولعل ظاهرة الأوفر المتعلقة بالأراضي المطروحة بالدولار جاء بعد فترة تعطش للسوق العقاري، وهذا ما خلق المضاربة على الأراضي.

أراضي القاهرة الجديدة

ففي القاهرة الجديدة تراوحت قيمة الأوفر برايس ما بين 80 إلى 200 ألف دولار حسب مساحة القطعة والموقع الخاص بها سواء القطع المسدد قيمتها بالكامل وذلك الأراضي المرهونة بأقساط لدي جهة الولاية والتي تم استخراج رخص بناءها وتصاريح الحفر، حيث إن الأوفر المطلوب لهذه الحالات يبدأ من 60 إلى 120 ألف دولار بخلاف ما تم سداده من أقساط، كما أن الأوفر قابل للزيادة حسب المهلة المتبقية للتنفيذ وفترات السماح وقيمة القسط.

كما رصدت مجموعة من اللافتات الخاصة ببعض شركات التطوير العقاري الصغيرة والمتوسطة علي مجموعة من قطع الأراضي بكل من المنطقة المطلة علي مدينة الرحاب من ناحية طريق السويس، وكذلك الشريط المطل علي مشروع المونوريل بداية من بوابة العاصمة الإدارية حتى نهاية مشروع الدار القطرية، وبلغت قيمة الأوفر برايس بتلك المنطقة ما بين 80 إلى 150 ألف دولار من الممكن سداد قيمتها بالجنيه المصري، بخلاف ما يتم سداده من أقساط من قبل المالك الجديد، وبلغت نحو 13 مليون جنيه على بعض القطع المطروحة بالغابات المتحجرة بخلاف ما تم سداده بالدولار.

الحي الثاني

أما فيما يتعلق بالأراضي الموجودة بكل من الحي الثاني بمناطق C–F والتي تتراوح مساحات القطع بها ما بين 700 إلى 800 متر مربع تقريبًا، فتتراوح قيمة الأوفر المطلوب بها ما يعادل 8 ملايين جنيه، ويمكن أيضاً سداده بالجنيه، إلا أن بعض الحالات المميزة تشترط في حال التنازل سداد القيمة المالية المسددة من الأرض بالدولار على أن يتم الحصول قيمة الأوفر بالجنيه، وهذا ما يؤكد أن آلية السداد والعملة المحددة والمساحة والموقع والارتفاعات، والنسبة البنائية والمدة المتبقية للتنفيذ العناصر المحددة للأوفر برايس المطلوب.

وهناك قطعة أرض بالحي الثاني بمساحة 830 مترًا مربعًا مدفوع 240 ألف دولار وبها 5 سنوات مهلة بناء، بينما حدد العارض 16 مليون جنيه كإجمالي سعر على أن يتحمل المالك الجديد سداد المستحقات المالية المتبقية، وهناك قطعة أخري ب مساحة938 مترًا مربعًا بها رخصة مباني وتصريح حفر بإجمالي 3 وحدات بالدور الواحد وتم تحديد 20 ألف جنيه سعرًا للمتر.

امتداد النرجس

وبالنسبة للقطع المطروحة بمنطقة امتداد النرجس شمال الرحاب وبالقرب من أكبر المشروعات العقارية بالقاهرة الجديدة فتتضمن قطعة أرض بالحي الأول مساحة 787مترًا مربعًا فيها رخصة وحفر خالصة الثمن وبلغ الأوفر برايس لتلك القطعة 13 مليون جنيه دون اشتراط السداد بالدولار، بينما توجد مساحة 792 مترًا مربعًا بها رخصة بناء بالمجمعة خالصة السعر، ويبلغ الأوفر برايس نحو 15 مليون جنيه ويشترط السداد بالدولار بما يعادل هذه القيمة أي ما يقرب من 200 ألف دولار.

الحي الثالث

وفيما يتعلق بالأرض المطروحة بالحي الثالث والتي تصل مساحتها لنحو 704أمتار مربعة بالقرب من الطريق الأوسطي تم سداد مقدم الحجز ومتبقي 5 أقساط تسدد بالدولار بما يعادل 2 مليون جنيه، إلا أن المطلوب في قطعة الأرض كأوفر برايس نحو 8.7 ملون جنيه، أما بالنسبة للقطعة المعروضة بالحي الرابع بمساحة 600 متر مربع وهي خالصة الثمن وحاصلة على رخصة بناء وفي حال الحصول عليها يتم سداد 13 مليون جنيه.

الحي الثالث يتضمن أيضًا قطعة أرض 877 مترًا مربعًا تم سداد مقدم الحجز و3 أقساط بإجمالي 191 ألف دولار، إلا أنه يوجد قسطين الأول بإجمالي مليون جنيه يتم سداده الشهر المقبل والثاني بنهاية العام المقبل، بجانب وجود مهلة لمدة عام لبدء التنفيذ ويجري حاليًا إنهاء رخصة البناء، حيث يصل الأوفر المطلوب نحو 13 مليون جنيه شامل ما عليها من مستحقات.

الحي الرابع

أما بالنسبة لقطعة الأرض المطروحة بالحي الرابع بواجهة بحرية خالصة الثمن وبها رخصة بناء وتم حفر الأرض وسداد قيمة تأمين الأرض بقيمة مليون جنيه، بها عداد مياه وحاصلة على مهلة عامين مباني مطلوب سعر القطعة 13 مليون جنيه، وهناك قطعة أرض بمساحة 613 مترًا مربعًا مسدد منها 4 أقساط بإجمالي 156 ألف دولار ومتبقي قسط بقيمة 11 ألف دولار إلا أن الأوفر برايس شامل ما تم سداده بنحو 15 مليون جنيه.

الحي الخامس

أما فيما يتعلق بالأرض المطروحة بالحي الخامس بنفس المنطقة مساحة 839مترًا مربعًا فتم سداد 300 ألف دولار لصالح هيئة المجتمعات العمرانية بينما حدد العارض مليون جنيه على أن يتولى المشتري سداد باقي مستحقات الأرض، بينما تم عرض قطعة أرض مبنية بالكامل بالحي السادس بمساحة 837 مترًا مربعًا مكونة من بدروم وأراضي و3 أدوار وروف بإجمالي 8 شقق فحدد العارض نحو 30 مليون جنيه كسعر نهائي للمبني، بينما توجد قطعة 675 مترًا مربعًا خالصة الثمن بها رخصة مباني بسعر 24 مليون جنيه.

أراضي العبور وبدر

أما بالنسبة لأراضي هذا المشروع والمطروحة في مدينة بدر فيتراوح الأوفر برايس ما بين 2.5 مليون إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده بالدولار، ويزيد بنسبة 25% بمدينة العبور، والتي حدد مالكي الأراضي بها ما بين 5 إلى 7 ملايين جنيه كأوفر برايس يسدد بخلاف ما تم سداده بالدولار.

واستمراراً لمسلسل المفاجآت فقد رصدت خلال تقصيها حقيقة هذه الظاهرة أن هناك بعض المتعهدين وشركات التطوير العقاري الصغيرة يبرمون اتفاقات سرية من أجل التقديم على هذه القطع مع أفراد عاملين بالخارج مقابل الحصول على قيمة مالية محددة، على أن تقوم هذه الشركات بسداد قيمة الحجز بالدولار، وفى حال الفوز يتم سداد قيمة مالية متفق عليها، وتتولى الشركة سداد المستحقات المالية الخاصة بالأرض.

وفيما يتعلق بحركة البيع والإقبال على هذه الأراضي فشهدت إقبال كبير في الفترة الحالية نظرًا لاستقرار سعر الصرف وزيادة الأسعار ووقف طرح الأراضي المميزة للمصريين العاملين بالخارج، وهذا ما ساهم في زيادة نسبة الأوفر بما يعادل الزيادة التي طرأت على السوق أي ما بين 10 إلى 20%، بخلاف القيمة البنكية للدولار والمحددة وقت سداد الأقساط المستحقة.

أراضي بيت الوطن بغرب القاهرة

الشيخ زايد

وفيما يتعلق بالأراضي المطروحة بالشيخ زايد وتحديدًا في المرحلة السابعة أو التكميلية الثامنة بمساحات تتراوح بين 500 حتى 600 متر مربع فتتراوح قيمة الأوفر ما بين 4 إلى 12 مليون جنيه تسدد قيمتها حسب الاتفاق بين الأطراف مع سداد قيمة المقدم المسددة من سعر الأرض بالدولار والتي تتراوح بين 40 إلى 45 ألف دولار، وهناك قطعة أرض بالمرحلة الثامنة بمساحة 500 متر مربع ويصل الأوفر المطلوب 12.5 مليون جنيه، بينما هناك قطعة أرض بمنطقة غرب الجامعة بالمرحلة التاسعة بأوفر 4.3 مليون جنيه.

أكتوبر

أما فيما يتعلق بأراضي بيت الوطن الواقعة بالقرب من مشروع ماونتن فيو بمدينة 6 أكتوبر فيصل الأوفر برايس في القطع المتوسطة نحو 4 ملايين جنيه بخلاف سداد أول قسط بالدولار واستكمال سداد أقساط الأرض لمدة 4 سنوات، أي ما يعادل 20 ألف دولار سنويًا بعد سداد قرابة الـ 64 ألف دولار كمقدم حجز وقسط أول، كما أن هناك بعض من أصحاب تلك القطع يشترط سداد نصف قيمة الأوفر بالدولار.

أما الأوفر الخاص بالأراضي الواقعة بجوار مشروع سوديك بالسادس من أكتوبر فيصل لنحو 4 ملايين جنيه، بخلاف سداد المستحقات المالية المدفوعة أو التي سيتم سدادها بواقع 23 ألف دولار سنويًا لمدة 4 سنوات، وتصل النسبة البنائية نحو 55% من إجمالي المساحة، وعن الأراضي الموجودة بالحزام الأخضر فقد بلغ سعر القطعة نحو 500 متر مربع بقيمة 1.7 مليون جنيه، وهي أسعار تزيد على طروحات وزارة الإسكان للمطورين بمقدار 60% بخلاف سعر التقنين المحدد.

محور البوليفار غرب الجامعة بأكتوبر

ولعل الأراضي المطروحة على محور البوليفار بمنطقة غرب الجامعة بالسادس من أكتوبر منطقة E والتي تتراوح مساحاتها ما بين 300 حتى 500 متر مربع فيشترط مالكي الأراضي سداد 50 ألف دولار بالعملة الأجنبية وهي قيمة مقدم الحجز على أن يتم سداد الأوفر برايس بالجنيه مقابل سداد باقي المستحقات المالية على الأرض، حيث حدد الأوفر برايس على تلك القطع ما بين 2 إلى 4 ملايين جنيه أي ما يعادل 60 ألف دولار تقريبًا كمتوسط.

المرحلة الجديدة لبيت الوطن

تستعد وزارة الإسكان لطرح مرحلة جديدة من أراضي بيت الوطن في 8 مدن جديدة بسعر يتراوح بين 95 حتى 300 دولار للمتر المربع كأسعار مبدئية، بزيادة تقترب من 10% عن الأسعار الخاصة بالمرحلة التكميلية الأخيرة وفق ما صرحت به مصادر رفيعة المستوي بلجنة التسعير بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

المرحلة التكميلية الأخيرة سجل سعر المتر المربع بها نحو 270 ألف دولار بالقاهرة الجديدة، و230 دولارًا للمتر في 6 أكتوبر، و190 دولارًا للمتر بالشيخ زايد، ونحو 180 دولارًا للمتر في مدينة بدر، أما وفي مدينة العبور سجل سعر المتر 90 دولارًا.