مع إقرار وظهور القوانين التنظيمية لأي قطاع تواجه هذه القوانين تحديات بسبب قدرة البعض على إيجاد طرق للتحايل عليها، مما يفقدها تأثيرها، بالتالي لا تحقق الأهداف المرجوّة من إقرارها، من خلال وجود نقص تشريعي أو ثغرات قانونية.

وفي محاولة للالتفاف على القوانين، انتشرت في الآونة الأخيرة ظاهرة تشييد الدور الواحد في عدد من المناطق السكنية، بهدف التحايل على قانون مكافحة احتكار أراضي الفضاء، الذي لم ترَ لائحته التنفيذية النور إلى الآن، رغم أنه مرّ على إقراره نحو 11 شهر، علماً أن مادته السابعة نصت على أن توضع اللائحة التنفيذية للقانون في غضون ثلاثة أشهر.

قانون مكافحة احتكار أراضي الفضاء السكنية جاء بهدف تنظيم جانب مهم من قطاع العقارات السكنية، ولضمان توفير مساكن بأسعار معقولة، ووضع حد للممارسات الاحتكارية، التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وتقليل المعروض.

ومع ذلك، نجد هناك البعض يسعى لإيجاد طرق للتهرب من تطبيق القانون، منها تشييد دور واحد بكلفة منخفضة جداً، أي بنظام بناء تجاري، والاستفادة مؤقتاً من العائد الإيجاري لذلك الدور، إذ شهدت عدة مناطق لتلك الظاهرة وخصوصاً مناطق شرق القرين.

وفرض القانون رسوماً سنوية مقدارها 10 دنانير عن كل متر مربع يزيد على مساحة 1500 متر مربع لقسائم السكن الخاص غير المبنية المملوكة لأحد الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين سواء كانت هذه القسائم في موقع واحد أم مواقع متعددة وفي مشروع واحد أم في مشاريع متعددة ويزداد هذا الرسم سنوياً 30 ديناراً حتى يبلغ مئة دينار.

ويعمل البعض على بناء عدد من الأراضي المملوكة لهم بنظام الدور الواحد كي تنخفض مساحة الأراضي الفضاء الكلية إلى أقل مما هو منصوص عليه بالقانون، أي بأقل من مساحة 1500 متر مربع، وبتلك الطريق لا ينطبق عليه القانون.

تجزئة الأراضي

وفي طريقة تحايل أخرى عمد البعض إلى تجزئة الأراضي، عن طريق نقل ملكية الأراضي إلى الأبناء والأقارب، الذين خُصصت لهم مسبقاً أراضٍ من المؤسسة العامة للرعاية السكنية، بغية تقليل المساحة التي يمتلكها الفرد الواحد، بالتالي تجنب تطبيق القانون.

وجاءت تلك الطريقة للتهرب من الفقرة الثانية في المادة الأولى، التي نصت على ألا تنقطع المدة المقررة لاستحقاق الرسم بالتصرفات الناقلة للملكية التي تنتهي لذات المالك على ذات العقار خلال سنتين، كما لا تنقطع المدة في حال الرجوع عن الوقف.

ويشير العديد من خبراء العقار إلى أنه قبل إصدار اللائحة التنفيذية وتطبيق القانون على أرض الواقع، ظهرت العديد من طرق الاحتيال، وهذا سيفقد القانون قوته، إذ يجب تدارك الوضع وإضافة التعديلات اللازمة لسد الثغرات التي يعاني منها القانون.

ويمكن سد باب التلاعب عن طريق تقليل مساحة الأراضي المسموح في تملكها، التي تبلغ وفقاً للقانون الحالي 1500 متر مربع، إضافة إلى رفع مساحة البناء أو وضع نسبة لمسطح البناء حتى تلزم المحتكرين بالبناء بمساحات أكبر، ولا يتم التحايل.

الأزمة الإسكانيةووسط النمو السكاني المستمر والعجوزات المالية التي تواجهها الميزانية العامة، يعتبر قانون مكافحة احتكار أراضي الفضاء ليس كافياً لحل الأزمة الإسكانية، وقد يكون عاملاً ثانوياً، فهناك عوامل عديدة رئيسية لحل الأزمة، ومن بينها إشراك القطاع الخاص في عملية بناء المساكن، وفتح المجال للمطورين العقاريين بمساحات مختلفة، وخلق قنوات تمويلية متنوعة، حتى ينخفض العبء على الميزانية العامة، ويتم تسريع وتيرة استلام المستحقين لمنازلهم.

ومن بين العوامل أيضاً منع الاستثمار في القطاع السكني، فالهدف منه توفير سكن للمواطن، وليس لتحقيق مكاسب أو دخل شهري، وأيضاً يمكن رفع رسوم الكهرباء والماء ورسوم التسجيل العقاري على من يملك أكثر من منزل.

كذلك يمكن محاربة الممارسات الاحتكارية عن طريق تحرير المزيد من الأراضي المملوكة للدولة، وهذا التوجه من شأنه أن يخفض الأسعار إلى مستويات تناسب كافة شرائح المجتمع.